Alquileres: posibles cambios en contratos, aumentos y nuevas condiciones

• Dos años y libertad para aumentos: el dictamen propone modificar dos de los puntos más controversiales de la ley de alquileres: el plazo de los contratos y la metodología de ajuste, pero también se plantean otros cambios.

El plazo de los contratos: el plazo mínimo legal de los contratos que volvería a ser de un mínimo de 2 años -como establecía el Código Civil y Comercial- y no de 3 como establece la ley vigente. El nuevo plazo no aplica para determinados tipos de alquiler, como por ejemplo contratos de locación a diplomáticos o alquileres temporarios que tengan fines turísticos, de descanso o similares.

• No habría mínimo legal cuando el inquilino quiera alquilar por otro fin temporario. Por ejemplo, cuando necesita alquilar durante seis meses mientras termina de construir su propia vivienda o por un tratamiento médico prolongado. El proyecto dispone que si el contrato supera los tres meses, se presume que no fue celebrado para esos fines”, definió Mariano Esper, abogado y profesor de posgrado en UBA, Austral, Notarial Argentina, especializado en temas inmobiliarios y empresariales.
• Tiempo para ajustar precio: El proyecto plantea que el precio del alquiler se actualiza según la periodicidad que las partes acuerden, con un mínimo de 4 meses. La ley actual obliga a aumentar el monto del contrato 1 vez por año. Esto implica que sea el único “servicio” que se actualiza en forma anual en un contexto económico en el que la inflación podría superar al 140 por ciento este año.
• Formas de indexar: el proyecto mantiene el permiso de indexar los contratos de alquiler. Cuando el destino es vivienda, amplía el menú de índices de indexación aplicables al precio: Índice de Precios al Consumidor (IPC), el Índice de Precios Mayoristas (IPM) y/o el Índice de Salarios (IS), elaborados por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC) o una combinación de dichos índices. Incluso, las partes podrían decidir aplicar algunos de aquellos índices para diferentes períodos del contrato, ya que la ley no prohíbe esa variante”, opinó Esper. El especialista aclara que la indexación no es sinónimo de escalonamiento, método que se usaba antes de la ley vigente que preestablece los aumentos cuando se firma el contrato.
• Pagos anticipados: también se habilitaría los pagos anticipados de hasta un mes. Si el inquilino decide realizar pagos anticipados del alquiler, puede efectuarlos. Se mantiene la prohibición de que el locador (dueño) pueda exigir pagos anticipados.
• Registrar el contrato en AFIP: se mantiene la obligación aunque se eliminaron tres cuestiones en relación a este tema
  -Que el incumplimiento del locador a la registración no es penalizado con las sanciones de la ley 11.683, con lo cual queda incierta cuál es la sanción legal por la omisión de registrar el contrato.
  

  -En caso de juicio, no se exige que el juez informe a la AFIP sobre la existencia de ese contrato, para que se tome intervención en el proceso.

  -La posibilidad de que el inquilino informe a la AFIP la existencia del contrato.

  • Qué se considera reparación urgente: las reglas vinculadas con las reparaciones se mantienen sin cambios. En caso de ser urgentes que impidan o dificulten el uso del inmueble, se deben resolver en menos de 24 horas desde la notificación del inquilino y en no más de 10 días corridos si no son urgentes.
  Beneficios sobre monotributo, Bienes Personales y otros: En primer lugar, quedan exentos de tributar al monotributo los propietarios que tengan hasta tres viviendas en alquiler. En segundo lugar, quedan exentos del pago del impuesto a los Bienes Personales sobre las viviendas alquiladas “para casa-habitación, con contratos debidamente registrados” pero con un límite a determinar de acuerdo al valor de los contratos. En tercer y último lugar, proponen cambios en “los créditos y débitos en caja de ahorro o cuentas corrientes bancarias utilizadas en forma exclusiva para las operaciones inherentes a la actividad de locación de inmuebles con destino casa-habitación, cuyos contratos se encuentren debidamente registrados en AFIP, conforme a la reglamentación”, plantea el texto del proyecto.
• Qué pasa cuando hay una rescisión anticipada: Otra de las modificaciones, aunque mínima, es que en los contratos por plazo menor al mínimo legal (dos años, según este proyecto), se aclara que la multa al locatario por la rescisión anticipada (de dos meses de alquiler, como en la actualidad) se calcula sobre el precio locativo del mes en que se restituye el inmueble, es decir, el último mes de alquiler. Este aspecto es importante porque la ley vigente no aclara en base a qué mes se calcula “la multa”.
  
  
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  Alquileres en Jujuy (Foto ilustrativa)