“Que un Colegio Profesional ponga un precio mínimo es una aberración social”, afirmó el ministro de Desregulación y Transformación, Federico Sturzenegger. Con esa definición apuntó directamente a uno de los ejes más delicados del mercado inmobiliario: la intervención de los colegios profesionales.
Federico Sturzenegger apuntó a una desregulación inmobiliaria: ¿En qué consiste?
El funcionario sostuvo que la liberalización del mercado inmobiliario ocupa un lugar prioritario dentro de la agenda vigente del Gobierno.
En una exposición ante desarrolladores e inmobiliarias durante el encuentro “Real estate 2026: expectativas y realidad”, organizado por Reporte Inmobiliario, el funcionario dejó en claro que la desregulación de estos organismos y del sector figura entre las prioridades del Gobierno.
“El problema no es la existencia de los colegios en sí, sino cuando usan el poder del Estado para fijar condiciones que no responden al mercado”, señaló. En ese sentido, criticó la fijación de aranceles mínimos, la exigencia de matrícula obligatoria y las trabas de acceso que reducen la competencia.
Para Sturzenegger, ese modelo termina perjudicando al consumidor. “Cuando una norma fija precios o restringe quién puede ofrecer un servicio, en realidad está transfiriendo ingresos de la sociedad hacia un grupo específico”, afirmó.
Con cuestionamientos explícitos a lo que calificó como “beneficios otorgados por ley”, adelantó que en los próximos meses impulsarán un paquete de reformas orientadas a la desregulación, con el objetivo de eliminar los factores que hoy encarecen la construcción y la intermediación.
La meta del Gobierno es avanzar hacia un esquema “más libre, dinámico y competitivo”, en el que “los servicios se valoren por su calidad y no por imposiciones legales”, enfatizó. “La idea es que la gente pueda innovar y crear sin tener que ser parte de un club para tener un privilegio”, afirmó.
En esa línea, reiteró que el objetivo es eliminar lo que considera “costos de intermediación innecesarios”, en un escenario donde el Gobierno apunta a aliviar la carga regulatoria sobre la economía.
Este fue uno de los temas centrales de su presentación, aunque no el único. Bajo el título “Desafíos del mercado inmobiliario en Argentina”, organizó su exposición en tres ejes: el rol de los activos inmobiliarios en el país que viene, el crecimiento del crédito hipotecario en la próxima década y las transformaciones que requiere el sector.
Desregulación de los alquileres: “El experimento que funcionó”
Otro de los puntos que respaldó el ministro fue la derogación de la ley de alquileres mediante el DNU 70/2023, firmado a pocos días del inicio de la gestión de Javier Milei. A su entender, la decisión de liberalizar por completo el mercado no solo era indispensable, sino que ya está mostrando efectos visibles.
“El marco actual está totalmente desregulado y eso permitió que el mercado vuelva a funcionar”, afirmó. Según detalló, durante años las limitaciones —como los plazos mínimos obligatorios o los sistemas estrictos de actualización— habían achicado la oferta y generado distorsiones en los valores.
La modificación del marco normativo abrió la puerta a una mayor libertad en las condiciones de contratación: plazos más breves, acuerdos a medida e incluso modalidades mixtas, como alquileres vinculados a una posible venta de la propiedad.
De acuerdo con cifras que el propio funcionario citó, la cantidad de inmuebles ofrecidos en alquiler creció un 300%, mientras que los valores reales bajaron cerca de un 30%.
“El nuevo esquema habilitó contratos más flexibles, plazos más cortos y acuerdos adaptados a cada caso, incluyendo alquileres temporarios o cláusulas vinculadas a la venta del inmueble”, señaló.
“Los precios de las propiedades van a subir”, aseguró
Más allá de las medidas de apertura, la exposición trazó un panorama alentador sobre el porvenir del sector inmobiliario, apoyado en la transformación del contexto macroeconómico argentino. El funcionario sostuvo que el país avanza hacia un esquema de expansión impulsado por las exportaciones —como energía, minería y agro—, lo que contribuiría a robustecer la moneda local.
Bajo esa visión, cuando una economía se expande a partir de sus ventas externas, se incrementa el ingreso de divisas. “Si la Argentina produce más dólares, el peso se vuelve más fuerte. Y eso empuja hacia arriba los precios en dólares de los activos locales, como es el caso de los inmuebles. Ya que no hay activo que sea más representativo en moneda local que la propiedad”, sostuvo.
La idea central, según el ministro, es que en un contexto de mayor estabilidad económica y expansión de las exportaciones, los valores de los inmuebles medidos en dólares tenderían a incrementarse, lo que abriría buenas perspectivas de rentabilidad.
A eso le sumó un elemento adicional considerado relevante: la geografía del crecimiento. Según su planteo, el nuevo escenario económico podría orientar la demanda hacia zonas actualmente menos desarrolladas, generando un mapa distinto de oportunidades para el sector inmobiliario, con ejemplos como el desarrollo de Neuquén a partir de Vaca Muerta.
El futuro del crédito hipotecario
Otro de los puntos destacados de la jornada fue la anticipada expansión del crédito hipotecario. El funcionario anticipó un crecimiento importante del financiamiento para vivienda durante la próxima década.
De acuerdo con Sturzenegger, actualmente el sistema bancario trabaja con depósitos transaccionales que representan apenas entre el 12% y el 15% del PBI, una cifra muy inferior a la de países como Chile, donde supera el 80%. Esa brecha, explicó, se debe a un problema de incentivos, ya que la población no canaliza sus ahorros hacia el sistema financiero.
Pero además, señaló que esos recursos de corto plazo fueron colocados en activos con rendimientos elevados, sostenidos por la inflación. Ese esquema, advirtió, pierde sentido en un escenario de mayor estabilidad. “Con la baja de la inflación, los bancos van a tener que cambiar su negocio. Van a salir a buscar el ahorro de los argentinos”, sostuvo.
En ese punto aparece un dato central: los argentinos mantienen más de US$200.000 millones fuera del sistema financiero local. Si parte de esos fondos reingresara al circuito bancario, el efecto sobre el crédito sería relevante, ya que una mayor disponibilidad de depósitos a largo plazo habilita más préstamos de largo plazo.
En ese marco, los créditos indexados por UVA continuarían como el principal mecanismo, con tasas reales que podrían alinearse con estándares internacionales. “El día que los bancos ofrezcan rendimientos atractivos para el ahorro, va a haber mucho más fondeo. Y eso se va a transformar en crédito hipotecario”, sintetizó.
Actualmente, el volumen de préstamos hipotecarios en el país se ubica cerca de los US$5.000 millones. Según su estimación, esa cifra podría multiplicarse por diez en los próximos años si los ahorros en dólares vuelven al sistema. Además, señaló que la tasa inicial de referencia para estos créditos partiría de UVA + 8%.
“La construcción tiene márgenes para bajar”
En simultáneo con el debate sobre valores y financiamiento, Sturzenegger puso el énfasis en otro eje central del mercado inmobiliario: la construcción en Argentina, que —según planteó— se encuentra encarecida por desequilibrios que podrían corregirse.
“Tiene márgenes para bajar”, aseguró, y relacionó esa posibilidad con una mayor apertura de la economía y la estabilización del marco macroeconómico. De acuerdo con su explicación, varios insumos del sector están condicionados por restricciones, escasa competencia o valores elevados en comparación internacional. A esto sumó críticas sobre la presión tributaria y el entramado regulatorio que enfrenta la actividad.
La suma de estos dos elementos —una baja en los costos de los materiales y una menor presión tributaria—, según sostuvo, “abre una ventana para abaratar la construcción”.
El cierre del mensaje al sector fue categórico: “Lo ideal sería que no tengan ningún interés en escuchar a ningún funcionario porque hayamos sacado al Estado del medio. Los protagonistas son ustedes”.
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