Ley de Propiedad Privada: qué cambios impulsa el Gobierno y cómo impactaría en los alquileres

Durante el análisis en comisión se introdujeron cambios en el articulado: algunos puntos fueron eliminados y otros sufrieron modificaciones, entre ellos la disposición que planteaba acortar de diez a tres días el período para reclamar el pago adeudado de un alquiler habitacional antes de avanzar con una demanda de desalojo.

La diferencia entre una usurpación y un incumplimiento contractual

Al margen de las discusiones dentro del ámbito político, distintos especialistas señalan que todavía hay dudas acerca del alcance concreto que tendría la propuesta. Una de las cuestiones centrales que buscan aclarar es la diferencia entre una ocupación ilegal de un inmueble y una falta de cumplimiento de las obligaciones establecidas en un contrato.

Enrique Abatti (h.), abogado especializado en Derecho de la Empresa e integrante de la conducción de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), señaló que la iniciativa no introduce cambios en los procedimientos relacionados con las usurpaciones de inmuebles: “La usurpación constituye un delito previsto en el artículo 181 del Código Penal y continúa tramitándose bajo las normas del proceso penal. Lo que modifica este proyecto es el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación y alcanza los desalojos de locatarios, sublocatarios, tenedores precarios e intrusos”.

El especialista también explicó que el Código Procesal Civil y Comercial tiene aplicación en la Ciudad de Buenos Aires, mientras que cada provincia cuenta con sus propias reglas en materia procesal. En ese sentido, la propuesta plantea que las distintas jurisdicciones puedan adaptar sus legislaciones locales al nuevo esquema.

Por otra parte, uno de los puntos que continuaría vigente sin modificaciones sería el período establecido para reclamar el pago adeudado en contratos de alquiler con destino habitacional.

Abatti (h.) detalló que el artículo 1222 del Código Civil y Comercial mantendría vigente el período de 10 días corridos para que el locatario pueda ponerse al día con la deuda pendiente, antes de que el dueño del inmueble tenga la posibilidad de avanzar con una acción judicial de desalojo.

“En las locaciones destinadas a vivienda, el plazo seguirá siendo de diez días corridos. En cambio, para locales comerciales, oficinas, depósitos y otros destinos, ese plazo puede fijarse libremente en el contrato conforme acuerden las partes”, precisó. El abogado agregó que, en caso de que finalmente se reduzcan los tiempos previstos para concretar los desalojos, podrían generarse cambios en la forma en que actualmente se negocian y establecen numerosos contratos de alquiler.

Sostuvo: “Cuanto más simples y breves sean los procesos judiciales, menores serán los requisitos que habitualmente exigen los propietarios para alquilar una vivienda. Eso termina beneficiando tanto a locadores como a inquilinos que cumplen con sus obligaciones”.

La visión de los inquilinos

Desde Inquilinos Agrupados expresaron su rechazo a la propuesta y advirtieron que los cambios planteados podrían agravar la situación vinculada al acceso a la vivienda. Su principal referente, Gervasio Muñoz, afirmó que el proyecto constituye “una versión más violenta” de la normativa aprobada en 2001 y cuestionó que gran parte de las modificaciones incluidas en el apartado destinado a los alquileres tienen como objetivo agilizar los mecanismos de desalojo.

“Todos los artículos del capítulo dos apuntan a agilizar los desalojos y a quitarles posibilidades de defensa a los inquilinos”, aseguró.

Muñoz también vinculó la iniciativa con la realidad económica que atraviesa el país y señaló que numerosos hogares actualmente enfrentan complicaciones para poder cumplir con las obligaciones derivadas del pago del alquiler: “Primero derogaron la Ley de Alquileres de 2020, luego los alquileres crecieron por encima de la inflación y ahora impulsan un esquema que facilita desalojos mucho más rápidos”.

Al ser consultado sobre las posibles consecuencias para aquellos inquilinos que atraviesen demoras momentáneas en sus pagos debido a dificultades económicas o laborales, Muñoz advirtió que “el desalojo inmediato pasa a ser una amenaza mucho más cercana”.

Además, el referente de Inquilinos Agrupados aconsejó a quienes estén próximos a celebrar un contrato de alquiler que soliciten orientación previamente y analicen con detenimiento las condiciones y responsabilidades que asumirán antes de firmar.

La reforma también alcanza otros aspectos

Más allá de las modificaciones vinculadas al mercado de alquileres, la iniciativa también plantea cambios en la normativa que regula las expropiaciones.

Entre las principales modificaciones, establece que la declaración de utilidad pública deberá contar con una fundamentación concreta y aplicada de forma limitada, determina un tope del 30% para contemplar el lucro cesante dentro del cálculo indemnizatorio y dispone que el Estado no podrá efectuar la transferencia de la propiedad del bien hasta haber realizado previamente el pago de la compensación correspondiente.

El proyecto además contempla la posibilidad de incorporar documentos en formato digital dentro de los Registros de la Propiedad Inmueble de todas las jurisdicciones del país y propone una actualización de la denominada Ley Pierri, con el objetivo de simplificar los mecanismos de regularización de la titularidad de viviendas únicas que hayan sido ocupadas de manera pública durante un período mínimo de diez años.

Mientras desde el oficialismo argumentan que la reforma busca otorgar mayor certeza legal y previsibilidad a las relaciones inmobiliarias, las organizaciones que representan a los inquilinos sostienen que los cambios propuestos no solucionarán las dificultades vinculadas al acceso a la vivienda y, por el contrario, podrían incrementar las tensiones entre propietarios y locatarios. En ese sentido, Muñoz añadió: “Esta reforma no resolverá la crisis habitacional. Solo profundizará la conflictividad entre inquilinos y propietarios”.

Si el Congreso sanciona el proyecto, estos serían los principales cambios

• Mayor rapidez en los desalojos: la reforma contempla que determinados procedimientos para recuperar la posesión de un inmueble puedan resolverse mediante mecanismos más expeditivos.
• Las usurpaciones quedan fuera del alcance: la iniciativa no introduce cambios en los procesos penales vinculados a la ocupación ilegal de propiedades, que continuarían bajo las normas establecidas por el Código Penal.
• Continúa vigente el plazo de 10 días por falta de pago: en los contratos de alquiler con destino habitacional, el propietario deberá realizar una intimación previa al inquilino y concederle diez días corridos para que cancele la deuda antes de avanzar con una acción judicial de desalojo.

• Recuperación rápida del inmueble en situaciones específicas: ante casos de ocupación sin autorización o cuando exista una tenencia provisoria, el magistrado podría disponer la restitución de la propiedad siempre que el dueño demuestre mediante documentación su derecho sobre el bien y presente una caución juratoria.
• Avisos y comunicaciones por medios digitales: las intimaciones podrían efectuarse tanto en el domicilio informado por las partes como a través del correo electrónico establecido dentro del contrato de alquiler.
• Recepción obligatoria de las llaves: el propietario no tendría la posibilidad de rechazar la entrega de las llaves del inmueble, aunque mantendría abierta la opción de iniciar reclamos posteriores por obligaciones económicas que permanezcan pendientes.
• Resguardo para menores de edad y sectores en situación de vulnerabilidad: antes de avanzar con la ejecución de un desalojo, los organismos correspondientes deberán intervenir con el objetivo de procurar una alternativa habitacional temporal para las personas afectadas.

• Modificaciones en el régimen de expropiaciones: la declaración de utilidad pública deberá contar con una fundamentación concreta y el Estado no podrá asumir la titularidad del inmueble sin haber efectuado previamente el pago de la compensación correspondiente.
• Incorporación de trámites digitales para escrituras: se permitiría que los Registros de la Propiedad Inmueble reciban y gestionen documentación en formato electrónico como parte de los procedimientos registrales.
• Actualización de la Ley Pierri: se extenderían las herramientas disponibles para facilitar la regularización de la titularidad de aquellos casos en los que se pueda demostrar una ocupación pública de la vivienda durante un período mínimo de diez años.