Ley de Propiedad Privada: cambios en los desalojos y qué efectos tendría para inquilinos y dueños

Luego de una extensa discusión parlamentaria, el Senado aprobó con media sanción el proyecto de ley de inviolabilidad de la propiedad privada, una propuesta que plantea modificar los procedimientos vinculados a los desalojos de inmuebles tanto urbanos como rurales.

La iniciativa busca acelerar los tiempos de resolución judicial y establecer nuevas pautas respecto de los derechos y responsabilidades de propietarios y ocupantes. El proyecto, que todavía necesita la aprobación de la Cámara de Diputados para convertirse en ley, establece que los procesos de desalojo deberán resolverse a través de un trámite judicial sumarísimo.

El proyecto busca acelerar los procesos de desalojo

Este mecanismo implica una vía más breve y ágil en comparación con los procedimientos ordinarios actuales. Además, la iniciativa amplía las personas habilitadas para presentar una demanda, ya que permite que cualquier individuo que pueda demostrar la afectación de un derecho o un interés legítimo pueda recurrir a la Justicia, sin que sea determinante el tipo de relación legal que mantenga con el inmueble. De esta manera, la posibilidad de iniciar un reclamo no quedaría limitada únicamente a los propietarios, sino también a quienes acrediten perjuicios derivados de una ocupación irregular.

“Si el destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres el locador debe intimar fehacientemente al locatario al pago de la cantidad debida y otorgar para ello un plazo que no debe ser inferior a DIEZ (10) días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, con especificación del lugar de pago”, señala el capítulo dedicado a esta temática.

Luego, se suma que “el diligenciamiento de la notificación podrá ser dirigido al domicilio denunciado en el contrato por el locatario, sea éste real o electrónico, se tiene por válido aún si el locatario se negara a recibir la notificación o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables a él”.

Y se agrega: “Cumplido el plazo previsto en el primer párrafo, o habiéndose verificado la extinción de la locación por cualquier motivo, el locatario debe restituir la tenencia del inmueble locado. Ante el incumplimiento del locatario, el locador puede iniciar la acción judicial de desalojo, la que debe sustanciarse por el procedimiento más breve que prevea la ley. En ningún caso el locador puede negarse a recibir las llaves del inmueble o condicionar su recepción, sin perjuicio de la reserva por las obligaciones pendientes a cargo del locatario”.

Intimaciones, devolución del inmueble y entrega de llaves

A su vez, el documento resalta que “en caso de negativa o silencio frente al requerimiento por parte del locatario a efectos de que se le reciba las llaves del inmueble, este puede realizar la consignación judicial de aquellas, en cuyo caso los gastos y costas están a cargo del locador”.

“En ningún caso se adeudan alquileres ni ningún tipo de obligación accesoria a partir del día de la notificación fehaciente realizada al locador a efectos de que reciba las llaves del inmueble, siempre que el locatario efectúe la consignación judicial dentro de los DIEZ (10) días hábiles siguientes a tal notificación, o desde que le fuera notificado al locador el depósito judicial de las llaves si la consignación se hubiese iniciado después del vencimiento de dicho plazo”, sostiene.

Uno de los puntos centrales de la iniciativa está relacionado con la restitución anticipada de una propiedad cuando existan situaciones de tenencia precaria o ingreso sin autorización al inmueble. Según lo establece el artículo 680 BIS, en aquellos casos donde el derecho presentado por quien reclama tenga apariencia de validez, el magistrado podrá ordenar la devolución inmediata del bien, siempre que se cumpla previamente con la presentación de una caución juratoria.

A su vez, la propuesta establece que, ante situaciones vinculadas con la modificación del uso del inmueble, daños ocasionados, realización de construcciones perjudiciales o una utilización abusiva o de mala fe de la propiedad, deberá llevarse adelante un reconocimiento judicial en un plazo máximo de 72 horas. Durante esa instancia, el juez tendrá que verificar la identidad de quienes ocupan el lugar, registrando sus datos personales como nombre, nacionalidad y documento, con la participación del Defensor Oficial.

Cómo funcionaría la restitución inmediata de propiedades

Otro aspecto destacado del proyecto está relacionado con la asistencia y resguardo de personas en condiciones de vulnerabilidad frente a un desalojo. La iniciativa establece que deberán intervenir los organismos de protección correspondientes y el Ministerio Público Tutelar cuando entre los ocupantes se encuentren niños, personas con discapacidad o adultos mayores que se encuentren en una situación de desprotección.

En estos supuestos, el magistrado deberá establecer un período de hasta diez días destinado a garantizar una solución habitacional provisoria para las personas afectadas. Asimismo, la posibilidad de presentar una caución juratoria quedará limitada a aquellos casos en los que el derecho reclamado por quien inicia la acción sea claro y no existan terceros que puedan acreditar una situación de buena fe. Además, el juez podrá solicitar una garantía adicional para responder ante posibles perjuicios que pudieran generarse.

Respecto del sistema de comunicaciones judiciales, la iniciativa establece que cuando las partes no hayan fijado un domicilio especial, la notificación de la demanda podrá efectuarse en la propiedad involucrada en el proceso de desalojo o mediante el domicilio electrónico informado.

Por su parte, el artículo 683 del proyecto otorga al funcionario encargado de la notificación la posibilidad de determinar la ubicación del inmueble involucrado en el desalojo mediante distintos recursos, incluso utilizando registros fotográficos, y requerir la intervención de la fuerza pública cuando las circunstancias lo hagan necesario. Además, deberá relevar la identidad de las personas que ocupen la propiedad, consultar qué vínculo mantienen con la parte demandada y dejar asentada toda la información obtenida durante la diligencia.

Notificaciones, intervención judicial y nuevas facultades

A su vez, el artículo 684 dispone que la comunicación judicial realizada en el inmueble deberá alcanzar a todas las personas que se encuentren allí, aunque no hayan sido mencionadas previamente en la causa.

La resolución del juez tendrá validez frente a la totalidad de los ocupantes, tanto quienes estén presentes como aquellos que no se encuentren en el lugar al momento de la notificación. El encargado de la diligencia podrá solicitar asistencia policial, ingresar al domicilio mediante orden correspondiente y requerir la exhibición de documentos identificatorios. El incumplimiento de estas obligaciones será considerado una falta grave.

En cuanto a los desalojos originados por incumplimiento en el pago del alquiler o por la finalización del plazo contractual, la propuesta permite que quien inicia la demanda pueda solicitar la restitución inmediata del inmueble mediante caución juratoria, siempre que esa posibilidad y los tiempos correspondientes hayan sido establecidos previamente entre las partes.

En caso de comprobarse que el demandante omitió información importante de manera intencional, podrá aplicarse una sanción económica de hasta diez veces el valor del último alquiler abonado, destinada a beneficiar a la otra parte involucrada.

Asimismo, el proyecto incorpora nuevas especificaciones respecto del mandamiento de lanzamiento, otorgándole al oficial de justicia facultades para solicitar la colaboración de la fuerza pública, ingresar al domicilio cuando resulte necesario y designar a una persona responsable de custodiar los bienes muebles que permanezcan dentro de la propiedad.

Plazos de pago y condiciones para iniciar una demanda

La iniciativa además incorpora una modificación vinculada al artículo 1222 del Código Civil y Comercial, mediante la cual se establece que, antes de avanzar con un desalojo por incumplimiento en el pago del alquiler de una vivienda, deberá realizarse previamente una intimación formal y comprobable al inquilino.

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El propietario deberá efectuar una intimación de pago otorgando un período mínimo de diez días corridos, en la que deberá indicar de manera precisa dónde deberá realizarse la cancelación de la deuda. Una vez cumplido ese plazo sin que se haya regularizado la situación, podrá iniciar el proceso de desalojo mediante la vía judicial abreviada establecida por la normativa.

En caso de que el inquilino manifieste su voluntad de entregar las llaves del inmueble y el dueño rechace recibirlas, el locatario tendrá la posibilidad de realizar la consignación judicial, quedando liberado de las obligaciones derivadas del contrato desde el momento en que se efectúe la correspondiente notificación.