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Ley de Alquileres: qué cambios hay y cuándo entran en vigencia

Diputados le dio luz verde a las modificaciones en la nueva ley de alquileres impulsada por el Gobierno. Ahora el Ejecutivo deberá decir cuando aplicarla.

No obstante, hasta que se haga efectiva, los contratos continuarán regidos por la ley promulgada en julio de 2020, que establece plazos de arrendamiento de tres años y ajustes anuales conforme al Índice de Contratos de Locación (ICL).

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Las modificaciones a la reciente legislación fueron promovidas con el respaldo de 128 votos a favor y se encontraron con 114 votos en contra. Los representantes del Frente de Todos, dos parlamentarios del Interbloque Federal, un miembro de Juntos por Río Negro y cuatro de la Izquierda apoyaron las alteraciones. En el bando opuesto, los legisladores de Javier Milei (La Libertad Avanza), Juntos por el Cambio y algunos congresistas de provincias se manifestaron en contra de las enmiendas introducidas por el oficialismo en el Senado.

“Primó la ideología ciega sobre la razón. Aprobaron en Diputados las reformas introducidas por el Senado en la Ley de Alquileres. Está reforma disminuirá aún más la oferta de inmuebles de vivienda en alquiler, perjudicando a los inquilinos, propietarios e inmobiliarios. No aporta ninguna solución a la situación actual”, afirma Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios.

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La Cámara de Diputados ratificó de este modo el documento con las modificaciones que el sector kirchnerista introdujo en el Senado la semana anterior. El partido en el poder mantuvo su posición de mantener los acuerdos con una duración de tres años, con incrementos que se aplicarán cada seis meses y estarán vinculados al Índice Casa Propia, el cual se calcula tomando el indicador más bajo entre el promedio del aumento salarial del año anterior y el promedio de la inflación en el mismo período.

En resumen, los únicos dos ajustes incorporados a la ley de 2020 son la reducción del periodo de ajuste de un año a seis meses y el cambio del índice de referencia, que ya no es el ICL del Banco Central, sino el Índice Casa Propia.

Sin embargo, la característica más destacada es la vinculación al coeficiente Casa Propia, creado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Vivienda. Dicho índice considera el indicador más bajo entre la media de la variación salarial del año anterior y la media de la inflación durante el mismo período.

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Los expertos argumentan que modificar el importe del arrendamiento cada medio año mediante el coeficiente Casa Propia no representa una mejora en el alquiler, sino que seguiría manteniendo la misma dinámica que la actualización anual basada en el Índice de Contratos de Locación (ICL). En otras palabras, no supondría una mejora significativa en la oferta, que es uno de los desafíos fundamentales en el mercado.

Ley de Alquileres: ¿Cómo es el nuevo índice de ajustes?

El índice creado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Vivienda fue presentado por primera vez en noviembre de 2021 y actualmente se emplea en los Créditos Casa Propia y Procrear II.

El índice considera el indicador más bajo entre el promedio de la subida salarial del año precedente y el promedio de la tasa de inflación en ese mismo período. “En este sentido, la fórmula acompaña la voluntad del Gobierno Nacional de alcanzar un horizonte donde el crecimiento del salario acompañe el sueño de la Casa Propia”, dice un documento del Gobierno que explica el coeficiente.

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Además, otros cambios que se introducen a la ley de acuerdo al proyecto aprobado:

  • Suprime la chance de que los dueños puedan solicitar la prefinanciación de mensualidades.
  • Conserva la necesidad de registrar los acuerdos ante la AFIP, de acuerdo con lo establecido en la legislación vigente.
  • Establece que las promociones de los alquileres deben efectuarse en moneda nacional, en pesos.
  • Plantea una revisión en la definición de las reparaciones inminentes, según lo propuesto previamente por la Cámara de Diputados, con el objetivo de ajustarla a lo establecido en la normativa actual.
  • Los ingresos derivados de la renta de hasta dos propiedades quedarán libres del requisito de abonar el monotributo.
  • Las partes tendrán la facultad de restar del Impuesto a las Ganancias una cantidad correspondiente al 10% del valor anual del acuerdo de alquiler.
  • Asimismo, las cuentas bancarias destinadas a recibir dichos contratos que estén debidamente registradas ante la AFIP no estarán sujetas al impuesto al cheque.
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En términos específicos, los dos ajustes más significativos, aunque no contribuyen a mejorar la situación actual del mercado caracterizado por una oferta limitada y aumentos desproporcionados, son aquellos que establecen que los acuerdos de alquiler se adapten cada seis meses y que se vinculen de forma obligatoria al índice Casa Propia. Este índice considera el indicador más bajo entre la media de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación en ese mismo período.

En un entorno donde los sueldos han estado aumentando por debajo de la tasa de inflación durante varios años, y dado que el índice incorpora un ajuste que distanciará los salarios de la inflación, el coeficiente tenderá a tomar el aumento de los sueldos como punto de referencia en lugar de la tasa de inflación.

En otras palabras, aunque la revisión cada seis meses puede parecer más beneficiosa para el arrendador en apariencia que la actualización anual, las cifras revelan una realidad diferente: “Ajustar cada seis meses por Casa Propia rinde lo mismo que anualmente por el ICL”, afirma un economista especializado en materia de vivienda, Federico González Rouco.

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“La forma de actualizar vigente y la que propone la nueva ley aprobada esta madrugada le generan una pérdida al propietario equivalente a aproximadamente nueve meses de alquiler en el periodo que dura un contrato: tres años”, sintetiza, y aclara que este cálculo se hace en base a los tres primeros años de vigencia de la ley de alquileres.

La actualización para los contratos que se renuevan en octubre bajo la ley actual

En octubre del año pasado, el valor medio de alquiler de un apartamento de dos habitaciones en la ciudad de Buenos Aires alcanzaba los $83.355, de acuerdo con datos de Zonaprop, en un escenario en el que la tasa anual de inflación se situaba en torno al 88%.

Los inquilinos que enfrenten la actualización anual del alquiler en este mes de octubre experimentarán un incremento de más del doble en la cantidad que deben abonar. De manera directa, los contratos se elevarán entre el 115,33% y el 116% en las dos primeras semanas del mes, de acuerdo con el Índice de Contratos de Locación (ICL) establecido por la ley de 2020. Esto significa que aquellos que suscribieron un contrato conforme a la normativa vigente hace un año y pagaron $83.335 mensuales durante ese período, deberán desembolsar $179.442 en los próximos 12 meses.

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Sin embargo, la mayor inquietud surge de las proyecciones que sugieren que para aquellos que deban renovar sus contratos a finales de octubre, los índices de ajuste se incrementarán hasta un 120%.

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