Ya rige la Ley de Alquileres: ¿De qué forma se harán los contratos?

• Duración de los Contratos: A partir de ahora, la duración de los contratos de arrendamiento de viviendas se establece mediante acuerdo entre las partes, sin un plazo legal mínimo. En caso de no especificarse la duración en el contrato, esta será de dos años, en vez de tres.
• Actualización del Costo de Alquileres: Las partes tienen la libertad de establecer de manera acordada la actualización del costo de los alquileres utilizando cualquier índice, ya sea público o privado, en la misma moneda del contrato. Esto suprime la obligación de utilizar el Índice de Contratos de Locación (ICL) o el índice Casa Propia.
• Frecuencia de Actualizaciones: Se concede la libertad para determinar la periodicidad con la que se actualizará el contrato, eliminando el requisito mínimo semestral anterior.

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• Moneda del Contrato: Los contratos pueden ser celebrados en pesos o en moneda extranjera, y el arrendatario no puede demandar el pago en una moneda distinta a la acordada.
• Intervención Judicial Restringida: Los magistrados carecen de facultades para alterar la modalidad de pago, la moneda convenida o las cláusulas de los contratos, a menos que lo solicite una de las partes y esté autorizado por la ley.
• Garantías y Cauciones: Las partes tienen plena autonomía para determinar las cantidades y la moneda de las fianzas o depósitos en garantía, así como su posterior restitución.
• Frecuencia de Abonos: Se conserva la libertad para acordar la periodicidad de los pagos, con la restricción de que no sea inferior a mensual.
• Terminación del Acuerdo: El arrendatario tiene la facultad de dar por finalizado el contrato en cualquier momento, abonando el 10% del saldo pendiente de los alquileres futuros o si el dueño no mantiene la propiedad en condiciones adecuadas. Por su parte, el propietario también puede rescindir el contrato, sin embargo, el DNU no especifica los costos asociados a esta acción, debiendo acordarse en cada contrato.

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• No Registro en la AFIP: Ya no es requisito obligatorio registrar los contratos de arrendamiento en la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP).
• Ampliación de Libertades y Adaptabilidad: En líneas generales, el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) brinda una ampliación de libertades y flexibilidad en la negociación y elaboración de contratos de arrendamiento, posibilitando acuerdos más personalizados y ajustados a las exigencias tanto de los propietarios como de los inquilinos.

Cuáles son las principales diferencias con las regulaciones anteriores

• Duración de Contratos: Con anterioridad al DNU, se estipulaba un plazo mínimo de tres años (según la Ley de 2020) y, posteriormente, quedaba sin especificar (con la Ley de 2023). En la actualidad, la duración se establece por acuerdo entre las partes o, en su defecto, es de dos años.
• Ajuste en el Valor de Alquileres: Previo al DNU, los ajustes eran anuales bajo el ICL (con la Ley de 2020) o semestrales utilizando el índice Casa Propia (con la Ley de 2023). En el presente, se pueden acordar de manera libre, utilizando cualquier índice.

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• Moneda del Acuerdo: Previamente, los acuerdos se formalizaban exclusivamente en pesos argentinos, y la publicidad de los alquileres debía hacerse en esta moneda (según la Ley de 2023). Actualmente, se admite cualquier moneda.
• Registro en AFIP: Con anterioridad al DNU, resultaba obligatorio registrar los contratos en la AFIP. Esta obligación ha sido eliminada.
• Rescisión del Contrato: La ley de 2020 establecía condiciones específicas para la rescisión por parte del inquilino. Ahora se permite la rescisión mediante el pago del 10% del saldo del canon locativo futuro. En cuanto al propietario, el DNU no especifica, permitiendo la autonomía de la voluntad y la libertad contractual.

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Cómo eran los alquileres con la Ley que rigió hasta octubre

• Plazo mínimo de tres años.
• Ajuste anual bajo el ICL.
• Ampliación de las garantías posibles.
• El inquilino no pagaba expensas extraordinarias ni impuestos que gravan la propiedad.
• Depósito de garantía limitado al importe del primer mes de alquiler.
• Condiciones específicas para la rescisión del contrato por parte del inquilino.
• Posibilidad de que el inquilino pague reparaciones de emergencia y las descuente del alquiler.
• Obligación del propietario de declarar el contrato en la AFIP.

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Como eran los alquileres con los cambios que se aplicaron en octubre

• Ajustes semestrales bajo el índice Casa Propia.
• Prohibición de solicitar pagos adelantados y publicidad de alquileres en pesos.
• Exenciones fiscales para propietarios e inquilinos bajo ciertas condiciones.
• Mantenimiento de la obligación de registrar los contratos en la AFIP.